تعد مصر وجهة جذابة للاستثمار الأجنبي، خاصة في قطاع العقارات، نظرًا لموقعها الاستراتيجي، اقتصادها المتنامي، وثقافتها الغنية. يسعى العديد من الأجانب إلى شراء العقارات في مصر كاستثمار طويل الأجل. ومع تزايد عدد المستثمرين الأجانب، يطرح العديد منهم تساؤلات حول النظام الضريبي في مصر، وخاصة فيما يتعلق بالإعفاءات الضريبية التي قد تكون متاحة لهم عند الاستثمار في عقارات معينة أو في مناطق محددة. في هذه المقالة، سنتناول تفاصيل الإعفاءات الضريبية المحتملة للأجانب في مصر، والتي قد تتعلق بنوع العقار أو المنطقة التي يتم الاستثمار فيها.
نظرة عامة على الضرائب المفروضة على العقارات في مصر
قبل التطرق إلى الإعفاءات الضريبية، من الضروري فهم النظام الضريبي العام المطبق على مالكي العقارات في مصر. المستثمرون الأجانب الذين يمتلكون عقارات في مصر يخضعون لنفس الضرائب التي يخضع لها المواطنون المصريون، وتشمل:
- ضريبة العقارات (الضريبة العقارية): تفرض ضريبة سنوية على القيمة الإيجارية العقارية. يتم فرض الضريبة بنسبة 10% من القيمة الإيجارية السنوية بعد تطبيق إعفاء ضريبي قدره 24,000 جنيه مصري على العقارات السكنية. بالنسبة للعقارات التجارية، تكون النسبة أعلى.
- ضريبة الأرباح الرأسمالية: عند بيع العقار وتحقيق ربح، يُفرض على المالك ضريبة أرباح رأسمالية بنسبة 22.5%. لكن توجد بعض الإعفاءات إذا كان العقار مملوكًا لمدة تزيد عن خمس سنوات.
- رسوم الدمغة ورسوم التسجيل: يجب على المشترين دفع رسوم الدمغة والتي تقدر بـ 0.3% من قيمة العقار، بالإضافة إلى رسوم التسجيل التي تقدر بـ 3% من القيمة الإجمالية للعقار.
الإعفاءات الضريبية للمستثمرين الأجانب
بينما يلتزم مالكو العقارات الأجانب بالدفع للضرائب المذكورة سابقًا، هناك بعض الإعفاءات والحوافز التي قد تكون متاحة لهم عند شراء عقارات في مصر. هذه الإعفاءات عادة ما تكون مرتبطة بنوع العقار أو المنطقة التي يتم الاستثمار فيها. فيما يلي بعض النقاط الرئيسية حول هذه الإعفاءات:
1. إعفاءات للعقارات السكنية
في مصر، تُعفى العقارات السكنية التي تقل قيمة إيجارها السنوي عن 24,000 جنيه مصري من ضريبة العقارات. هذا الإعفاء ينطبق على جميع مالكي العقارات السكنية سواء كانوا مصريين أو أجانب. من المهم أن نلاحظ أن هذا الإعفاء يعتمد على القيمة الإيجارية السنوية للعقار وليس على قيمته الشرائية. لذلك، قد يستفيد الأجانب الذين يشترون عقارات سكنية صغيرة في مناطق ذات أسعار معقولة من هذا الإعفاء الضريبي، بشرط أن تكون القيمة الإيجارية للعقار أقل من هذا الحد.
2. الاستثمار في المناطق الاقتصادية الخاصة
تعد مصر من البلدان التي تشجع على الاستثمار في بعض المناطق الاقتصادية الخاصة، حيث يتم تقديم عدد من الحوافز للمستثمرين الأجانب. هذه المناطق تشمل مناطق اقتصادية حرة أو مناطق صناعية خاصة حيث توجد إعفاءات ضريبية وتحفيزات مالية لزيادة الاستثمارات في تلك المناطق.
على سبيل المثال، إذا قام مستثمر أجنبي بشراء عقار داخل إحدى هذه المناطق الاقتصادية الخاصة، فقد يكون مؤهلاً للاستفادة من إعفاءات ضريبية على ضريبة العقارات، وضريبة الأرباح الرأسمالية، وبعض الرسوم الأخرى لفترة محددة. من بين المناطق التي توفر هذه الحوافز الاقتصادية، نجد المنطقة الاقتصادية لقناة السويس، ومنطقة خليج السويس، ومنطقة العين السخنة.
3. مناطق التنمية السياحية
يُسمح للأجانب أيضًا بالحصول على إعفاءات ضريبية عند الاستثمار في العقارات داخل المناطق المخصصة للتنمية السياحية. تحظى صناعة السياحة في مصر باهتمام حكومي خاص، وقد أنشأت الحكومة العديد من المناطق الحرة والمناطق التنموية حيث يُشجَّع الاستثمار الأجنبي في مشروعات سياحية مثل الفنادق والمنتجعات والمنازل السياحية.
تتيح هذه المناطق للأجانب الاستفادة من إعفاءات ضريبية على ضريبة العقارات، وتقليل الرسوم الجمركية، وحوافز مالية أخرى تهدف إلى دعم السياحة. هذه المناطق تعد من بين الوجهات الأكثر جذبًا للاستثمار العقاري الأجنبي في مصر.
4. صناديق الاستثمار العقاري (REITs)
بالنسبة للأجانب الذين يرغبون في الاستثمار في العقارات في مصر ولكنهم لا يريدون التملك المباشر للعقارات، توفر صناديق الاستثمار العقاري (REITs) بديلاً جذابًا. REITs هي شركات تمتلك وتشغل أو تمول العقارات المنتجة للدخل. من خلال الاستثمار في REITs، يمكن للأجانب الوصول إلى سوق العقارات دون الحاجة إلى امتلاك عقار بشكل مباشر.
تتمتع صناديق REITs في مصر بإعفاءات ضريبية على الدخل الناتج من استثمارات العقارات. وهذا يعني أن الإيرادات الناتجة من الإيجارات والأرباح الرأسمالية التي تحققها REITs ليست خاضعة لضريبة الأرباح الرأسمالية أو ضريبة العقارات المعتادة. هذا يجعل الاستثمار في صناديق REITs خيارًا مغريًا للأجانب الذين يتطلعون إلى تقليل العبء الضريبي على استثماراتهم العقارية.
5. العقارات المخصصة للتطوير والاستخدام التجاري
قد تكون هناك إعفاءات ضريبية أو تخفيضات على الضرائب للمستثمرين الأجانب الذين يشاركون في تطوير العقارات أو الذين يقومون بالاستثمار في العقارات التجارية. على سبيل المثال، قد يكون المستثمرون الذين يشترون عقارات لأغراض صناعية أو تجارية مؤهلين للحصول على إعفاءات أو تخفيضات ضريبية إذا كانت استثماراتهم تساهم في مشاريع اقتصادية كبيرة أو بنية تحتية في مصر.
هذه الإعفاءات عادة ما تكون جزءًا من المبادرات الحكومية التي تهدف إلى دعم قطاعات معينة مثل الصناعة والتجارة، وخلق فرص عمل.
الخلاصة
في مصر، على الرغم من أن النظام الضريبي على العقارات ينطبق على جميع المالكي العقارات بما في ذلك الأجانب، إلا أن هناك بعض الإعفاءات والحوافز التي يمكن أن يستفيد منها المستثمرون الأجانب. يمكن للمستثمرين الأجانب الاستفادة من إعفاءات ضريبية عند شراء العقارات السكنية الصغيرة، وعند الاستثمار في المناطق الاقتصادية الخاصة أو في المناطق التنموية السياحية. كما يمكنهم الاستفادة من إعفاءات إضافية إذا اختاروا الاستثمار من خلال صناديق الاستثمار العقاري (REITs) أو إذا كانوا يشاركون في تطوير المشاريع التجارية أو الصناعية. لذا، يجب على الأجانب الذين يفكرون في الاستثمار في العقارات في مصر فهم الفرص والإعفاءات الضريبية المتاحة لهم والعمل مع مستشارين محليين لضمان تحقيق أقصى استفادة من هذه الحوافز الضريبية.
م. رامي مكي،
استشاري أعمال